Mata Capital continuera à investir dans l’hôtellerie via Dalmata Hospitality

Publié le 24/11/2017 à 14:04 sur businessimmo.com

"Mata Capital continuera à investir dans l’hôtellerie via Dalmata Hospitality"

Mata Capital a fait une entrée remarquée sur le marché hôtelier français en signant un portefeuille de 45 actifs auprès de Blackstone. Pour conclure ce qui constitue une des principales opérations du marché français cette année, la société s’est associée à Jean-Michel Dalmasso et a créé Dalmata Hospitality. Jean-Baptiste Avierinos, directeur des investissements chez Mata Capital, et Jean-Michel Dalmasso, CEO de Dalmata Hospitality, nous dévoilent les dessous de cette transaction et leur stratégie de développement.

Business Immo: Pourquoi la société Mata Capital a-t-elle décidé d’investir dans l’hôtellerie ?
Jean-Baptiste Avierinos: Les grands groupes hôteliers ont amorcé en France une stratégie « asset light » depuis quelques années, consistant à se concentrer sur la valorisation, le développement et la distribution de leurs marques respectives, en partenariat avec des investisseurs détenant les murs et/ou les fonds de commerce des actifs hôteliers opérés sous leurs enseignes. Cette tendance de fond laisse une place de plus en plus grande à l’investissement hôtelier sur lequel nous avons souhaité nous positionner. Nous avons décidé de privilégier le segment économique et moyenne gamme en raison de sa profondeur de marché (environ 65 % de la demande de nuitées porte sur des hôtels 1 à 3 étoiles) et de sa résilience économique, ce segment étant beaucoup moins sensible à la conjoncture que le haut de gamme.

Jean-Michel Dalmasso: La sortie accélérée de l’exploitation hôtelière par les grands franchiseurs hôteliers au profit de leur activité de gestionnaire de marques, notamment sur le segment économique, offre clairement une opportunité pour des acteurs comme nous. En effet, au travers de Dalmata Hospitality, nous avons structuré une offre unique permettant de répondre aux besoins non seulement des détenteurs de marques, mais également des investisseurs souhaitant intervenir sur une classe d’actifs résiliente. Dalmata couvre tous les enjeux opérationnels et financiers liés à l’investissement hôtelier économique et moyen de gamme : acquisition de murs et/ou de fonds de commerce, rénovation/développement, repositionnement marque et gestion opérationnelle.

BI: Comment Mata Capital s’est-elle organisée pour se développer sur le marché hôtelier ?
JBA: Mata Capital n’ayant pas les ressources internes pour opérer les hôtels au quotidien, nous nous sommes associés à Jean-Michel Dalmasso, qui est devenu CEO de Dalmata Hospitality, pour reprendre et dynamiser une équipe de gestion hôtelière d’environ 20 personnes. Cette équipe regroupe des professionnels reconnus du secteur et couvre tous les aspects opérationnels nécessaires à la conduite d’un investissement hôtelier (expertise commerciale, RH, yield management, direction financière, direction technique, informatique, etc.). En tant qu’actionnaire proactif, Mata Capital apporte son savoir-faire d’investisseur immobilier « agile » pour accompagner le groupe tout au long de sa stratégie de valorisation.

BI: Pourquoi avoir acheté un portefeuille de 45 actifs pour votre premier investissement dans l’hôtellerie ?
JBA: Pour un premier investissement en hôtellerie, il était nécessaire de trouver un portefeuille de taille critique, présentant des fondamentaux solides et une bonne répartition du risque, tout en offrant des perspectives de création de valeur en ligne avec notre stratégie d’investissement. Ce portefeuille présentait toutes ces qualités et nous a rapidement permis de confirmer notre conviction d’investir dans l’hôtellerie économique. Il est par ailleurs intéressant de noter que ces hôtels, qui font partie de la première génération d’actifs développés par les groupes hôteliers dans les années 80/90, sont positionnés sur des emplacements qualitatifs au sein de zones géographiques que nous connaissons majoritairement pour y avoir investi dans le cadre de notre stratégie sur les actifs de commerce.

JMD: Parmi tous les dossiers étudiés ces deux dernières années, ce portefeuille présentait le meilleur mix entre emplacements de qualité, vrai potentiel d’amélioration des conditions d’exploitation et taille critique avec ses 3 266 chambres. Nous avons beaucoup travaillé en amont pour établir notre business plan et sécuriser le financement. Nous avons ainsi pu saisir l’opportunité malgré la concurrence d’autres acheteurs.

BI: Quelle est votre stratégie d’investissement dans l’hôtellerie ?
JBA: Mata Capital et ses clients continueront à investir dans cette classe d’actifs via Dalmata Hospitality. Notre pipeline d’opportunités, déjà très fourni suite à l’acquisition du portefeuille, nous permet d’envisager sereinement un doublement du portefeuille à moyen terme. Nous nous focalisons avant tout sur l’acquisition de murs et fonds d’hôtels économiques et moyen de gamme avec un potentiel de création de valeur avéré. Ensuite, tout est possible. Nous regardons toute la France, aussi bien les grandes métropoles que les villes de plus petite taille. L’investissement dans les seuls fonds de commerce suite à leur création, notamment dans le cadre de projets de développement neuf portés par des promoteurs immobiliers, nous intéresse également. Nous étudions des investissements en portefeuille à partir d’un volume de 5 M€ et il nous est possible d’investir sur des actifs unitaires en dessous de cette limite quand ils sont stratégiques. Actuellement, la taille moyenne de nos actifs est de 73 chambres.

JMD: Dalmata Hospitality combine l’expertise immobilière d’un investisseur immobilier et l’expertise opérationnelle d’un investisseur de private equity. Nous sommes, en effet, capables d’opérer tout hôtel sous franchise et d’en assurer sa valorisation au travers d’un asset management dynamique. Dalmata Hospitality va appuyer son développement sur le premier portefeuille de 45 hôtels, Simply Hôtels France, racheté au fonds Blackstone en juillet dernier. L’intérêt porté à notre portefeuille et à notre approche très opérationnelle par les principaux franchiseurs du marché (Louvre Hotels Group, AccorHotels, B&B Hotels, Choice Hotels…) ne fait que nous conforter dans notre projet et dans la qualité de nos actifs. Nous sommes désormais capables de nous développer partout en France, prioritairement sur des hôtels de 1 à 3 étoiles, nécessitant une reprise ne main opérationnelle et commerciale.

BI: Quelles sont vos ambitions dans l’hôtellerie ?
JBA: Nous allons créer de la valeur sur le portefeuille en déployant différentes actions. La première consiste à redynamiser la société opérationnelle afin d’assurer l‘asset et le property management de nos hôtels de manière proactive. C’est notamment dans cette logique que Jean-Michel Dalmasso a été nommé CEO de Dalmata Hospitality. En parallèle, nous avons anticipé un plan de travaux significatif lors de l’acquisition, que nous allons déployer dans les deux prochaines années pour avoir des hôtels en ligne avec les standards actuels. Troisième axe, Dalmata Hospitality, dont l’équipe de gestion a été dynamisée par l’arrivée de nouveaux collaborateurs, va apporter son savoir-faire de manière proactive pour procurer le support nécessaire à nos hôtels. Enfin, nous allons également travailler le branding afin de choisir les enseignes les plus performantes pour chaque hôtel.

JMD: Dalmata Hospitality a l’ambition de s’imposer comme la référence du marché de l’hôtellerie économique. Référence vis-à-vis des franchiseurs en choisissant les bonnes marques et en entretenant une relation étroite avec eux. Référence vis-à-vis de nos clients, grâce à la meilleure perception de qualité de service à produits équivalents dans nos hôtels. Et référence vis-à-vis des acteurs du marché et des investisseurs par le biais de notre développement et de notre capacité à attirer les meilleurs talents. Nous serons ainsi le premier opérateur franchisé du marché dans le segment de l’hôtellerie économique.

Cet L'article écrit par M. François PERRIGAULT, chef des informations, Business Immo a été repris avec l'accord formel de la société https://www.businessimmo.com/ et de son auteur.